Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Khó khả thi
Dư luận xã hội đang có nhiều ý kiến khác nhau khi dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lấy lại quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn..
Yêu cầu “bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch” trước đây đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Thế nhưng do quy định này không đồng bộ, không thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là đã sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các “sàn giao dịch” nên Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI đã không chỉ đạo nội dung này, nên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch”.
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cho rằng đề xuất trên mục tiêu hướng tới việc minh bạch giao dịch bất động sản, song thực tế để “lách” quy định này, chủ đầu tư có rất nhiều cách.
Ông Toản cho biết, chủ đầu tư dự án cũng hoàn toàn có thể lập ra một sàn giao dịch với pháp nhân độc lập hoặc một công ty con mà doanh nghiệp chủ đầu tư dự án có cổ phần chi phối để hợp thức hóa quy định trên. Bởi quy định để thành lập sàn giao dịch bất động sảnhiện nay khá dễ dàng, bất kỳ ai đáp ứng một số điều kiện cơ bản cũng đều có thể thành lập.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, đề xuất trên cũng không giúp kiểm soát giá tài sản do sàn chỉ là trung gian, ngược lại còn làm đội giá. Các chi phí phát sinh khi giao dịch qua sàn phổ biến ở mức 2% giá trị tài sản nếu là hàng dễ bán và mức phí môi giới lên đến 4-5%, có trường hợp vượt ngưỡng này với tài sản khó bán, kén khách. Đây là chi phí bên bán cộng vào giá thành, người mua phải chịu.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) dẫn chứng kinh nghiệm quốc tế cho thấy các nước không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch, nhưng tại các nước công nghiệp phát triển mà xã hội và nền kinh tế có tính chuyên môn hoá rất cao, phân công xã hội rất cao nên tuyệt đại đa số giao dịch bất động sản đều được thực hiện thông qua “Văn phòng môi giới” một cách tự nguyện và theo nhu cầu của người dân, doanh nghiệp.
Đồng thời, người làm “môi giới bất động sản” phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới. Điển hình là tại Hoa Kỳ thì có đến 99% giao dịch nhà đất được người mua tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua “Văn phòng môi giới” với nhân viên môi giới có giấy phép hành nghề môi giới bất động. Nhân viên môi giới được mở “Văn phòng môi giới” nhưng không gọi là“sàn giao dịch bất động sản”.
"Thực tiễn của nước ta tuy đã có hơn 300.000 người môi giới, nhưng chỉ có khoảng 10% môi giới có chứng chỉ hành nghề và khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, nên phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất cò nhà”- ông Châu dẫn chứng.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Thanh Quyền – Tổng Giám đốc Thắng Lợi Group cấu trúc giao dịch thông qua sàn môi giới chỉ phù hợp với các dự án lớn, đầu tư rõ ràng. Nhìn ở góc độ đa chiều, ở thị trường Việt Nam, nếu không dùng môi giới tự do bên ngoài thì những dòng sản phẩm nhỏ lẻ trong dân khó thực hiện. Do đó, nên tồn tại song song 2 phương án.
"Để thực hiện mua bán bất động sản qua sàn cần có lộ trình và giải pháp mang tính bền vững, chuẩn bị nền tảng tốt cho sự thay đổi lâu dài" - ông Quyền chia sẻ.
