Cải tạo chung cư cũ: Tháo gỡ những "nút thắt" trong chính sách

Theo dõi GĐ&PL trên

Thúc đẩy công tác cải tạo

Điểm mới của Nghị định 69/2021/NĐ-CP là đã đưa ra được rất nhiều giải pháp như: Nguyên tắc khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu, trong đó “quy mô dân số” phải đảm bảo được tính khả thi và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện.

Với quy định trên, dự án xây dựng lại nhà chung cư vừa có đủ số lượng căn hộ để tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; vừa có thêm một số căn hộ dôi ra để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đầu tư và có được một phần lãi.

Giải pháp thứ hai là “Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh phải có giải pháp quy hoạch cho cả khu chung cư, nhà chung cư hoặc quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã hoặc cấp huyện” để tái định cư cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị vừa hợp lòng dân, vừa sát thực tế.

Nghị định 69 cũng quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý. Ngoài ra, các nguyên tắc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời quy cũng rất phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Với sự điều chỉnh của Nghị định 69/2021/NĐ-CP, chủ căn hộ chung cư phải cải tạo, xây dựng lại sẽ được tái định cư, giải quyết chỗ ở tạm thời, lựa chọn hình thức bồi thường, yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền chênh lệch bồi thường (nếu có).

Cùng với đó, chủ căn hộ chung cư phải cải tạo, xây dựng lại cũng sẽ được cấp giấy chứng nhận về nhà ở và đất đai đối với nhà ở đã được bồi thường, tái định cư; giám sát thực hiện dự án; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà bố trí tạm thời; bồi thường thiệt hại xảy ra theo hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư theo quy định...

Nghị định cũng được kỳ vọng sẽ cởi gỡ những nút thắt khi mà Chính phủ cho phép UBND cấp tỉnh quyết định hệ số k bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ; Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số k được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên (nếu có).

Ngoài ra, thêm một “nút thắt” được tháo gỡ, đó là tỷ lệ đồng thuận của người dân. Nghị định 69 quy định rõ 3 trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch mà không cần sự đồng thuận 100% cư dân. Điều này nhằm đảm bảo việc triển khai đồng bộ với quy hoạch và kiến trúc.

Điểm đáng chú ý, đối với hộ tầng 1, đây là vướng mắc lớn trong các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bởi đa phần hộ dân không đồng thuận về phương án bồi thường, hỗ trợ. Theo quy định mới, các chủ sở hữu tầng 1 có dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định. Nếu các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh. Giá bán phần diện tích này được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định; giá thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ do các bên thỏa thuận.

Rõ việc, rõ thời gian

Chưa đầy 1 tháng kể từ khi Nghị định 69 có hiệu lực, UBND thành phố Hà Nội đã có tờ trình HĐND Thành phố xem xét thông qua chủ trương ban hành “Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đề án sẽ tập trung 7 nhóm trọng tâm, cơ bản bám sát vào Nghị định 69 và thực hiện nghiêm túc những yêu cầu đối với UBND cấp tỉnh, thành phố. Cụ thể, Thành phố tập trung xây dựng kế hoạch, rà soát, khảo sát các chung cư cũ; tổ chức lập quy hoạch khu chung cư cần cải tạo; kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; lựa chọn chủ đầu tư, nhà thầu tham gia thực hiện; giải phóng mặt bằng; vấn đề về tái định cư; những ưu đãi đầu tư thực hiện theo Nghị định 69 và những văn bản hiện hành.

Trong đó, về ban hành kế hoạch tổ chức lập quy hoạch chi tiết chung cư cũ, Hà Nội sẽ chia làm 4 đợt. Đợt 1 nhằm lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 đối với 10 khu chung cư cũ có nhà nguy hiểm cấp độ D là Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, chung cư Bộ Tư pháp và 6 khu triển khai ban đầu có tính khả thi như: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân... tiến độ hoàn thành trong quý II/2022. Tiếp đó, trong đợt 2, Thành phố sẽ lập, thẩm định, phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với 15 khu chung cư cũ và tối thiểu 30% các nhà chung cư độc lập trên địa bàn trước quý IV/2022. Đợt 3 là 22 khu chung cư cũ và tối thiểu 30% các nhà chung cư trước quý II/2024. Cuối cùng trong đợt 4 sẽ thẩm định đối với 29 khu chung cư còn lại và các khu chung cư được bổ sung trong quá trình tổng kiểm tra, rà soát, nhiệm vụ này sẽ hoàn thành trong quý IV/2023.

Về ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố: Giai đoạn 2021-2025, Hà Nội dự kiến lựa chọn triển khai ban đầu 10 khu chung cư cũ, trong đó lựa chọn 6 khu có tính khả thi cao như: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân và 4 khu có nhà nguy hiểm cấp D (Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Bộ Tu pháp)... Bên cạnh những nhóm giải pháp trên, UBND Thành phố đã xây dựng các nhóm giải pháp về tổ chức lựa chọn nhà đầu tư; công tác giải phóng mặt bằng và bồi thường hỗ trợ tái định cư, tạm cư; tạo lập quỹ nhà ở tạm thời và thực hiện các chính sách ưu đãi khác... Theo thông báo của Thường trực HĐND thành phố Hà Nội, tại kỳ họp thứ hai, HĐND Thành phố khoá XVI (trong 2 ngày 22, 23/9), các đại biểu HĐND Thành phố sẽ xem xét ban hành Nghị quyết về “Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội”.

Theo thống kê, các chung cư cũ xuống cấp, tập trung chủ yếu tại quận nội thành, nội đô lịch sử thuộc khu vực hạn chế phát triển, bị khống chế bởi quy mô dân số, chiều cao công trình, trong đó: Ba Đình (211 nhà), Hoàn Kiếm (99 nhà), Đống Đa (415 nhà), Hai Bà Trung (244 nhà). Ngoài ra, còn tập trung nhiều ở Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hà Đông. Trong các khu nhà cũ này xen kẽ công trình nhà ở thấp tầng (có trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), trụ sở cơ quan, văn phòng, dịch vụ thương mại, công trình hạ tầng xã.