Cấp giấy chứng nhận Đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở): Từ cơ chế đến thực thi chính sách

Theo dõi GĐ&PL trên

Tuy nhiên, cho đến nay, nhiều nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được cấp sổ đỏ cho biệt thự/căn hộ du lịch. Sự chậm trễ của cơ quan chức năng địa phương đang gây bức xúc cho nhà đầu tư và khó khăn cho doanh nghiệp.

Với đặc điểm tự nhiên là những bãi cát trắng dài hoang hóa, khô cằn, khó khai thác và phát triển kinh tế, từ năm 2004, tỉnh Khánh Hòa đã rất chú trọng công tác kêu gọi đầu tư cho khu vực Bãi Dài - bắc bán đảo Cam Ranh. Tuy nhiên, rất ít doanh nghiệp “mặn mà”.

Cho đến giai đoạn 2013-2017, nhằm tăng tính hấp dẫn trong thu hút đầu tư phát triển các vùng kinh tế khó khăn, tỉnh Khánh Hòa ban hành cơ chế ưu đãi, cấp phép cho một số Nhà đầu tư xây dựng dự án du lịch nghỉ dưỡng trên đất ở nông thôn tại địa bàn Bắc bán đảo Cam Ranh. Tại thời điểm đó, các doanh nghiệp và nhà đầu tư được giải thích, loại hình đất ở tại nông thôn thuộc một trong ba nhóm đất theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai – nhóm đất phi nông nghiệp. Tỉnh Khánh Hòa đặt ra điều kiện “ không hình thành đơn vị ở” nhằm mục đích một số hạn chế quyền như: không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, làng xóm, chứ không làm thay đổi bản chất, nguồn gốc “đất ở tại nông thôn”. Do đó, người mua Biệt thự/căn hộ du lịch xây dựng tại dự án Đất ở nông thôn được sở hữu lâu dài, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, phục vụ vào mục đích kinh doanh dịch vụ và du lịch.

Chính sách được ban hành đã tạo “cú hích” giúp các Nhà đầu tư an tâm, tự tin hơn về khả năng thu hồi vốn trong quá trình thực hiện các dự án du lịch nghỉ dưỡng. Hơn 30.000 tỷ đồng của các “ông lớn” BĐS như: Vingroup, Eurowindow Holding, Hưng Thịnh, Novaland, CEO Group, Golf Long Thành… đã đổ về Bãi Dài, giúp nơi đây “trỗi dậy” phát triển.

Đến nay, nhiều dự án tại Bãi Dài đã hoàn thành xây dựng và đưa vào vận hành khai thác như: Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang, Cam Ranh Riviera Beach Resort and Spa, Movenpick Resort Cam Ranh, Radisson Blu Resort Cam Ranh, Duyên Hà Cam Ranh Resort, Alma Resort Cam Ranh… …

Trong số đó, một số dự án như: Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang (Công ty TNHH Vinpearl Bãi Dài), Golden Bay Cam Ranh (Tập đoàn Hưng Thịnh)... các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng)mua sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Tuy nhiên, một số dự án khác như Movenpick Resort Cam Ranh đã hoàn thành, được nghiệm thu PCCC và đưa vào sử dụng năm 2019, chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nhưng hiện nay nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng tỉnh Khánh Hòa đang gây ra nhiều bức xúc, khiếu nại từ khách hàng; khiến doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại về tài chính.

Trước đó, năm 2019 – 2020, Thanh tra Chính phủ đã tổ chức thanh tra diện rộng ở nhiều địa phương, bao gồm cả Khánh Hòa, trong đó có các dự án tại Bãi Dài. TạiThông báo kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 04/11/2020, Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra: "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có quy định tại pháp luật hiện hành.

Theo luật sư Mai Trang - Đoàn Luật sư Hà Nội, kết luận tại Thông báo 1919 nêu trên là có cơ sở vì cho đến thời điểm hiện nay, chưa có một văn bản pháp luật nào quy định về loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Tuy nhiên, điểm mấu chốt cần phải thấy là văn bản này không kết luận việc giao đất ở nông thôn cho các dự án tại Bãi Dài – Cam Ranh là vi phạm quy định pháp luật hiện hành.

Hơn nữa, Luật sư Mai Trang cho rằng cần phải căn cứ vào hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp được cấp Dự án để có thể đưa ra nhận định phù hợp. Qua tham khảo hồ sơ pháp lý một số Dự án du lịch nghỉ dưỡng tại Bãi Dài thì tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi rõ nội dung: chứng nhận cho doanh nghiệp được sử dụng (..) m2 đất ở tại nông thôn. Đối chiếu với quy định của Luật Đất đai năm 2013, đất ở nông thôn thuộc một trong các nhóm đất được quy định tại Điều 10 (nhóm đất phi nông nghiệp) và người sử dụng đất được sử dụng ổn định, lâu dài (Điều 125 Luật Đất đai.

Cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” được dẫn chiếu phía sau cụm từ “Đất ở tại nông thôn” thực chất là thỏa thuận giữa lãnh đạo địa phương và doanh nghiệp, phù hợp với tình hình thực tế trong việc phát triển BĐS du lịch, khơi thông dòng vốn đầu tư, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương. Nếu không có điều kiện này, các khu du lịch có thể trở thành khu dân cư, gây áp lực lên hạ tầng quy hoạch, mâu thuẫn với mục đích đầu tư ban đầu của các dự án, ảnh hưởng đến quá trình vận hành các dự án nghỉ dưỡng.

Luật sư Mai Trang nhấn mạnh, căn cứ nội dung kiến nghị của Thanh tra Chính phủ tại Thông báo 1919, cần xem xét và tạo điều kiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho các chủ sở hữu theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài với điều kiện không được đăng ký hộ khẩu, không được hình thành làng xóm, ở đây là các căn biệt thự nghỉ dưỡng trong dự án xây dựng trên đất ở nông thôn theo hồ sơ pháp lý đã cấp cho doanh nghiệp.

Luật sư Mai Trang đề nghị: “Việc cấp đất ở tại nông thôn đi kèm điều kiện “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại khu du lịch nghỉ dưỡng theo quan điểm của tôi là cần thiết và phù hợp nhằm đáp ứng mục đích chung của dự án là du lịch, nghỉ dưỡng. Vậy thì đã đến lúc các nhà làm luật cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bằng văn bản cụ thể để cơ quan nhà nước và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện, tránh gây khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua”.

Được biết, năm 2021, tỉnh Khánh Hòa đã đưa ra một số giải pháp, trong đó có "điều chỉnh nội dung liên quan đến tính chất sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở thành đất thương mại dịch vụ" (theo căn cứ công văn số 1607 của Sở Xây dựng). Tuy nhiên, đại diện một số chủ đầu tư cho rằng, đây là điều khó thực hiện vì hồ sơ pháp lý dự án do UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành phê duyệt cho CĐT được sử dụng đất ở tại nông thôn vẫn đang có giá trị hiệu lực. Bên cạnh đó, các căn biệt thự đã được chuyển nhượng và bàn giao cho nhà đầu tư thứ cấp để đưa vào kinh doanh, khai thác nên việc điều chỉnh thành đất thương mại dịch vụ là không phù hợp.

Theo một số chuyên gia, giải pháp trên chưa “hợp tình hợp lý”, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của doanh nghiệp và các nhà đầu tư thứ cấp. Chính quyền các cấp cần tập trung gỡ khó cho doanh nghiệp và nhà đầu tư theo hướng vừa hài hoà lợi ích, vừa chia sẻ khó khăn, rủi ro để thúc đẩy du lịch, đặc biệt trong bối cảnh đón đầu làn sóng phục hồi du lịch hậu Covid-19.

Cũng trong Thông báo Kết luận thanh tra số 1919, Thanh tra Chính phủ đã nêu rõ, cần tập trung xử lý vấn đề trên theo hướng: “…khuyến khích thu hút đầu tư, phát triển du lịch, dịch vụ; không gây ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mạnh, không gây xáo trộn đột biến ảnh hưởng đến thu hút đầu tư ở những địa phương đã thực hiện; hạn chế đến mức thấp nhất khả năng xảy ra rủi ro cho các nhà đầu tư; có giải pháp giải quyết đồng bộ mà trước hết là hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành”.

Theo tìm hiểu của phóng viên, tỉnh Khánh Hòa hiện đang đề xuất Chính phủ hướng giải quyết: Những dự án tại Bãi Dài được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) chưa triển khai xây dựng dự án thì sẽ chuyển đổi sang đất thương mại dịch vụ, còn đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng thì nên cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài.

Qua trao đổi với lãnh đạo tỉnh Khánh Hòa, PV được biết, những vướng mắc về đất đai tại địa phương đã được tỉnh trình lên Chính phủ, chờ có hướng dẫn giải quyết. Dự kiến, tỉnh sẽ tổ chức các cuộc đối thoại 3 bên giữa doanh nghiệp, cơ quan nhà nước và khách hàng để nắm bắt nguyện vọng, đưa ra phương án xử lý triệt để.