Một số kiến nghị về đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản

Theo dõi GĐ&PL trên

Hai phương pháp gồm tính trên thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng 20%) hoặc áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng (2%).

Cụ thể, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì áp dụng phương pháp thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính bằng công thức thuế suất (đề xuất 20%) nhân với thu nhập chịu thuế. Việc đề xuất mức 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản.

Còn với trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

Chính sách này được kỳ vọng sẽ giảm tình trạng lướt sóng, đầu cơ bất động sản và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, đây lại là một phương pháp không mới, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 đã từng quy định phương pháp tính thuế này tại Điều 14, cụ thể là thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan.

Cách xác định giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí liên quan được trừ cũng đã được quy định tại điều luật này và được hướng dẫn chi tiết bởi nhiều văn bản như Thông tư 84/2008/TT-BTC, Nghị định 100/2008/NĐ-CP... thậm chí, đến Nghị định số 65/2013/NĐ-CP vẫn còn tiếp tục duy trì.

Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế thời kỳ này cũng được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.

Thậm chí, về thuế suất tính thuế, theo quy định tại khoản 2 Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Điều 22 Nghị định 100/2008/NĐ-CP, Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản còn bị áp dụng mức thuế suất lên tới 25%, trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì mới áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Tuy nhiên, quá trình áp dụng phương pháp tính thuế này đã bộc lộ nhiều bất cập:

- Cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của bất động sản quá ít, chưa phản ánh chưa đúng giá giao dịch của các lần chuyển nhượng;

- Mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa đảm bảo đúng với giá giao dịch thực tế. Điều này khiến cơ quan nhà nước vẫn gặp nhiều vướng mắc trong việc kiểm soát dữ liệu để đảm bảo người mua, người bán ghi giá giao dịch trên hợp đồng đúng giá giao dịch thực tế;

- Việc xác định, chứng minh các chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế cũng gặp khó khăn do có khá nhiều loại chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản và việc chứng minh các loại chi phí này khá khó khăn do phần đa người dân chưa có thói quen minh bạch hóa và lập chứng từ khi chi các khoản chi phí này. Điều này, một mặt dẫn đến khó khăn trong việc xác định đúng khoản lãi thu được trên thực tế, đặc biệt trong trường hợp người nộp thuế cố tình khai sai nhằm giảm số thuế phải nộp, một mặt sẽ thiệt thòi cho những người thực sự có nhu cầu mua nhà để và số lượng giao dịch không nhiều do thời hạn sở hữu của những bất động sản này thường rất dài, dữ liệu giá vốn và chi phí liên quan qua một thời gian dài như vậy thường rất khi truy xuất (đặc biệt khi cơ sở dữ liệu của cơ quan nhà nước chưa được xây dựng hoặc được thừa kế, cho tặng).

Bởi lẽ đó, đến Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014, Nghị định 12/2015/NĐ-CP và đặc biệt là mới nhất, Điều 247 Luật Đất đai 2024 cũng đã sửa đổi chỉ còn áp dụng 01 cách xác thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản chỉ còn căn cứ giá chuyển nhượng từng lần và mức thuế suất chỉ còn duy nhất mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản.

Từ những quy định trên, có thể thấy, nếu áp dụng được nguyên tắc tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên chênh lệch giữa giá bán và giá mua sau khi trừ đi các chi phí liên quan là phương pháp phản ánh đúng bản chất kinh tế và phù hợp với nguyên tắc đánh thuế theo thu nhập thực tế.

Bản chất của việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản là đánh vào thuế của khoản thu nhập (lợi nhuận) của cá nhân từ hoạt động mua bán bất động sản, tức phải có lợi nhuận mới phải chịu thuế. Cách tính hiện nay là áp mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng dẫn đến nhiều trường hợp lỗ cũng phải chịu thuế do không được trừ giá vốn và chi phí liên quan.

Do đó, với trường hợp tính thuế trên lợi nhuận, nếu tính đúng, tính đủ các chi phí phát sinh trong quá trình sở hữu bất động sản để việc đóng thuế thật sự là đóng trên lợi nhuận có được khi chuyển nhượng là phù hợp với bản chất của thuế thu nhập cá nhân.

Mặt khác, phương pháp này sẽ giúp những người bán lỗ, nếu chứng minh được chi phí liên quan, có thể không phải đóng thuế.

Ngoài ra, phương pháp này cũng sẽ giúp tối ưu khoản thuế thu nhập cá nhân đóng vào ngân sách nhà nước, chống tình trạng đầu cơ, lướt sóng bất động sản.

Tuy nhiên, đây cũng chưa phải thời điểm thích hợp để tái khởi động phương pháp này bởi các nguyên nhân sau:

Nguy cơ giá bất động sản sẽ bị đẩy cao

Khi gánh nặng chi phí bị tăng lên từ việc đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận, nhà đầu tư sẽ buộc phải cộng toàn bộ phần chi phí đó vào giá bán để tối ưu lợi nhuận. Điều này sẽ khiến mặt bằng giá nhà tăng thêm, tạo áp lực lớn hơn lên người mua (đặc biệt là những người mua có nhu cầu thật) - vốn đang phải chật vật tiếp cận nhà ở.

Cẩn thận trước nguy cơ thị trường bất động sản bị đóng băng

Thông thường, sau mỗi đợt điều chỉnh chính sách thuế bất động sản nếu thiếu tính toán cẩn trọng đều có thể khiến thị trường “đóng băng” tạm thời bởi = tâm lý thận trọng của cả người mua và người bán. Thị trường Việt Nam vốn đang trong giai đoạn vừa hồi phục sau chu kỳ suy giảm kéo dài 2022–2023 nên nếu một chính sách thuế mạnh tay có thể tạo ra hiệu ứng ngược.

Chứng minh chi phí khá khó khăn, trong khi giá vốn sẽ rất thấp

Một trong những điểm mấu chốt giúp phương pháp tính thuế mới này phát huy hiệu quả là phải xác định đúng “giá vốn” và đủ các chi phí hợp lệ. Tuy nhiên, đối với những tài sản mua cách đây 10–15 năm, việc tìm lại hợp đồng, hóa đơn cải tạo, chi phí môi giới, chi phí lãi vay… gần như là bất khả thi.

Trong khi đó, nếu không chứng minh được chi phí, người bán có thể bị đánh thuế trên toàn bộ lợi nhuận – nhưng bản chất lợi nhuận này lại chỉ là phần chênh lệch giữa giá bán hiện tại và giá ghi trên hợp đồng cũ (chưa kể trường hợp giá mua trước đó bị ghi thấp nhằm giảm thuế trước đây) mà chưa được trừ chi phí liên quan do không thu thập được hoặc thiếu chứng từ chứng minh.

Cần phải nói thêm, hiện nay đang tồn tại hai quan điểm liên quan đến việc áp dụng phương pháp tính thuế này:

Quan điểm thứ nhất: Nếu áp dụng được phương pháp tính thuế trên lợi nhuận (với thuế suất 20% trên lợi nhuận) thì cơ quan thuế sẽ mặc định áp dụng phương pháp này và bỏ qua phương pháp tính thuế căn cứ giá chuyển nhượng từng lần (với thuế suất 2% trên giá bán);

Quan điểm thứ hai: Việc áp dụng phương pháp nào là do sự lựa chọn của người bán bất động sản.

Theo đó, dù là với quan điểm nào đi chăng nữa, phương pháp tính thuế này ở thời điểm hiện tại là chưa phù hợp bởi:

Với quan điểm thứ nhất: như trên đã phân tích, khi không xác định được hoặc xác định không đúng giá vốn, không đủ chi phí liên quan thì người bán bất động sản sẽ bị thiệt thòi do lợi nhuận đấy là lợi nhuận ảo, lại bị áp mức thuế suất rất cao;

Với quan điểm thứ hai: nếu người bán bất động sản được lựa chọn phương pháp tính thuế thì lẽ dĩ nhiên, họ sẽ chọn phương pháp nào có lợi nhất – tức là sẽ thiệt hại cho ngân sách nhất. Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ, lướt sóng bất động sản cũng không thể được hạn chế. Vậy thì phương pháp này thực chất không đạt được mục đích đề ra.

Như vậy, ở thời điểm hiện tại, chưa phù hợp để áp dụng phương pháp tính thuế trên lợi nhuận với thuế suất 20%.

Có chăng, có thể thử nghiệm ở phạm vi nhỏ hơn với những giao dịch bất động sản có nguồn gốc mua vào từ 01/01/2026. Bởi theo quy định của pháp luật về đất đai 2024, Bảng giá đất sẽ không còn bị khống chế bởi Khung giá đất của chính phủ nữa và sẽ có xu hướng sát nhất với giá đất trên thị trường. Mà nguyên tắc xác định giá giao dịch bất động sản là căn cứ vào giá bán trên hợp đồng nhưng không được thấp hơn giá đất trong bảng giá đất. Do đó, một khi giá chuyển nhượng bị khống chế bởi Bảng giá đất trong khi bảng giá đất đã sát với giá thị trường thì sẽ giảm đáng kể tình trạng chênh lệch quá lớn giữa giá trong hợp đồng và giá thực tế trên thị trường. Và như vậy, giá vốn mua vào và giá chuyển nhượng sẽ đều sát với giá thị trường tại thời điểm mua vào với thời điểm bán ra, kết hợp với việc trừ chi phí liên quan sẽ có được lợi nhuận thật. Từ đó, việc thu thuế thu nhập cá nhân sẽ đúng với bản chất của kinh tế. Nội dung tương tự với các giao dịch của tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng khác).

Để hạn chế “vấn nạn đầu cơ, lướt sóng bất động sản’’, cần những quy định “mạnh tay’’ hơn, với phạm vi rộng hơn và có tính khả thi hơn. Thực tế, có thể học hỏi kinh nghiệm từ những quốc gia tiên phong trong vấn đề này.

Như tại Singapore, chính sách thuế, phí khi chuyển nhượng nhà, đất sẽ theo nguyên tắc giảm dần theo thời gian sở hữu – có nghĩa là, nếu anh có một bất động sản, anh chuyển nhượng càng sớm thì sẽ chịu thuế, phí càng cao, anh quản lý, khai thác càng lâu thì mức thuế phí khi chuyển nhượng sẽ càng được giảm xuống. Sắc thuế này có thể tạm dịch là thuế giao dịch đối với bất động sản này.

Ví dụ, một cá nhân mới mua một bất động sản, thì khi người này chuyển nhượng trong vòng 05 năm đầu tiên thì sẽ phải chịu mức thuế, phí khi làm thủ tục chuyển nhượng rất cao (ví dụ, tổng thuế, phí là 20% giá trị bất động sản). Tuy nhiên, nếu chuyển nhượng trong vòng 05 năm tiếp theo, mức thuế, phí sẽ được giảm xuống thấp hơn một chút (ví dụ là 15%), và cứ thế, bất động sản để càng lâu thì mức thuế, phí khi chuyển nhượng sẽ càng được giảm, thậm chí, đến một thời hạn nào đó, sẽ được miễn thuế. Đây là một chính sách nhằm giảm tình trạng lướt sóng trên thị trường.

Hay như tại một số bang ở Hoa Kỳ, bất kỳ một người dân nào sở hữu bất động sản thứ hai trở lên cũng sẽ phải trả một loại thuế mà thường được gọi là thuế hàng năm, mức thuế được tăng lên cao dần, sở hữu càng lâu thì mức thuế sẽ theo tỉ lệ tăng càng cao và đến một lúc nào đó, có khi số thuế phải trả còn cao hơn giá trị của bất động sản đó. Chính sách này nhằm giảm tình trạng đầu cơ bất động sản một cách hiệu quả.

Từ đó, nếu chúng ta áp dụng đồng bộ được tất chính sách trên, thì mục tiêu hạn chế, tiến tới loại bỏ hoàn toàn tình trạng lướt sóng, đầu cơ bất động sản là khả thi.

Luật sư HOÀNG TUẤN VŨ

Đoàn Luật sư TP. Hà Nội