Thứ Bảy , 18:53, Ngày 20/07/2019

Gia đình và pháp luật

Long An: Cạm bẫy ẩn khuất sau dự án phân lô bán nền

Thời gian qua, báo nhận được nhiều phản ánh của nhà đầu tư về nguy cơ tiềm ẩn rủi ro với nhiều dự án chưa có pháp lý rõ ràng, thậm chí là dự án "ảo".

Trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản tỉnh Long An sôi động không kém so với các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương và TP.HCM với nguồn cung dự án đa dạng. Đặc biệt tại các huyện giáp ranh TP.HCM như Đức Hòa, Bến Lức và Cần Giuộc, thậm chí lan tới thị xã Kiến Tường. Hàng loạt dự án căn hộ, nền đất ngay khi vừa mở bán đã thu hút hàng trăm, hàng ngàn khách hàng tham gia giao dịch, đến mức “cháy hàng”. Thế nhưng, nhiều khi ẩn khuất đằng sau đó là những cạm bẫy đang giăng ra chờ khách hàng… 

Chưa đủ pháp lý đã phân lô, bán nền tràn lan

Nhà đất có giá trị lớn, nên người mua cần xem xét, cân nhắc thận trọng trước khi quyết định ký hợp đồng, giao  tiền. Còn thời nay, nhà cửa đất đai không chỉ để ở mà còn để đầu tư kinh doanh kiếm lời. Để rồi nhiều dự án nhà đất chưa xây dựng xong đã mở bán và vẫn có người mua theo kiểu “mua trâu vẽ bóng”.

Các công ty môi giới bất động sản ra sức quảng cáo, phát tờ rơi mời gọi khách hàng. Với những dự án ở vùng ven, các tỉnh lân cận, công ty môi giới còn tổ chức xe đưa đón, phục vụ ăn uống miễn phí cho khách hàng tham gia ngày mở bán. 

Vừa qua, Văn phòng đại diện phía Nam của báo nhận được đơn kêu cứu của ông Lê Quốc Hoài Bảo, ngụ tại thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai liên quan đến việc mua bán đất nền thuộc dự án “An Nông Làng Sen (Dragonland – Central Mall)”, tọa lạc tại xã Đức Hòa Đông, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An với Công ty Cổ phần Địa ốc Đại Thắng, trụ sở tại phường 12, quận Tân Bình, TP.HCM.

Trong nội dung văn bản có tên gọi “Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” số B-11/HĐ-2018 ngày 14/5/2018 mà ông Bảo đã ký kết, theo Điều 2 “Thỏa thuận”: “Công ty Cổ phần Địa ốc Đại Thắng đồng ý chuyển nhượng và ông Lê Quốc Hoài Bảo đồng ý nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất tại dự án, với lô đất được mô tả cụ thể như sau: Nền số B-11; địa chỉ dự án: xã Đức Hòa Đông, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An; diện tích 67,3 m2; mục đích sử dụng: đất ở”, với tổng giá trị chuyển nhượng của lô đất là 1.177.750.000 đồng.

Một số giấy tờ thỏa thuận chuyển nhượng và giấy biên nhận đặt cọc.

Về tiến độ thanh toán, ngay sau khi ký kết hợp đồng, Bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán cho Bên chuyển nhượng 60% giá trị “Thỏa thuận”, và chỉ trong vòng khoảng 03 (ba) tháng, ông Bảo có trách nhiệm hoàn tất việc thanh toán 100% giá trị “Thỏa thuận”. Đến ngày 15/8/2019, Bên nhận chuyển nhượng thanh toán 5% giá trị chuyển nhượng cuối cùng thì Công ty Cổ phần Địa ốc Đại Thắng có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức “thực hiện việc công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Bảo. Nhưng thực tế thì không đúng những gì “Bên chuyển nhượng” đã cam kết.

Huy động vốn trái phép, rủi ro về tay khách hàng

Sau rất nhiều lần lui tới Công ty Cổ phần Địa ốc Đại Thắng nhằm hối thúc doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng “quyền sử dụng đất” như đã cam kết nhưng không có kết quả và cũng không thể gặp trực tiếp những người có thẩm quyền xử lý công việc như giai đoạn ban đầu hai bên tiến hành giao kết “Thỏa thuận”.

Đến ngày 10/3/2019, trong Thông báo số 01/2019/TB-DT do doanh nghiệp này phát hành, có nội dung: “Hiện nay, dự án đã hoàn tất công tác mặt bằng và đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh, thực hiện 100% nghĩa vụ tiền sử dụng đất của dự án theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong giai đoạn này Sở Tài nguyên và Môi trường đang xin ý kiến của UBND tỉnh Long An cho ký quỹ đầu tư khu xử lý nước thải. Sau khi nhận được sự chấp thuận từ UBND tỉnh dự án sẽ có chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Long An” (!?).

Cũng theo nội dung văn bản thông báo, doanh nghiệp liệt kê quá trình để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện dự kiến hoàn thành toàn bộ thủ tục là 04 tháng (kể từ ngày 10/3/2019) và thời gian có thể thay đổi, như sau:

“Giai đoạn 1: Phòng Kinh tế hạ tầng huyện Đức Hòa có báo cáo về cơ sở hạ tầng cho Phòng Đăng ký Đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường huyện Đức Hòa (!?) (giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, rác thải và vệ sinh môi trường).

Giai đoạn 2: Sở Tài chính hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến mục đích sử dụng đất; phí, lệ phí (nếu có).

Giai đoạn 3: Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện Đức Hòa thực hiện đo đạc, phân lô trên diện tích đất.

Giai đoạn 4: Chủ đầu tư nộp hồ sơ cấp sổ đỏ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Sau khi xác minh đủ điều kiện, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An thực hiện cấp sổ đỏ cho Chủ đầu tư”.

Như vậy, đã đủ kết luận, vào thời điểm các bên giao kết văn bản với tên gọi “Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Công ty Cổ phần Địa ốc Đại Thắng không phải là Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật hiện hành nhưng vẫn ngang nhiên chuyển nhượng đất cho người khác? Quan trọng hơn, Công ty Cổ phần Địa ốc Đại Thắng có phải là Chủ đầu tư dự án này hay không, rất cần các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vào cuộc điều tra làm rõ.

Điều kiện tiên quyết đối với công ty môi giới bất động sản là phải có sàn giao dịch; còn nhân viên môi giới phải qua đào tạo, có chứng chỉ hành nghề. Khi công ty môi giới không giao dịch tại sàn đã đăng ký mà tổ chức ngay tại dự án, đã khiến việc quản lý gặp nhiều khó khăn. Đã có không ít những công ty môi giới, nhân viên môi giới tung chiêu giăng bẫy để lừa khách hàng. Khi sa vào bẫy, những khách hàng mua nhà đất để kinh doanh đành phải ôm nợ, vì sau “ngày hội” mở bán, giá nhà đất ở đó tụt xuống. Còn những khách hàng mua nhà đất để ở đã không thể ở được vì thiếu cơ sở hạ tầng. Ở nhiều dự án đất nền đã xảy ra tình trạng, sau ngày hội bán hàng vài tháng, khu dự án xuống cấp dần, đường sá hư hỏng, cỏ dại mọc um tùm.

Để bảo vệ quyền lợi khách hàng và sự minh bạch của thị trường bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đã có những  quy định chặt chẽ nhằm tạo hành lang pháp lý, biện pháp chế tài để xử lý hành vi gian lận, lừa đảo. Hiện nay, Chính phủ đã nghiêm cấm các hành vi phân lô, bán nền tại các dự án khi chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và bắt buộc dự án phải được xây thô mới đủ điều kiện mở bán.

Theo quy định hiện hành, các thể loại hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, thỏa thuận chuyển nhượng, hợp đồng nguyên tắc đều không có giá trị pháp lý và khi xảy ra sự cố như dự án không thể triển khai được thì người chịu thiệt hại là khách hàng. Đã có những chủ đầu tư huy động vốn trái phép bằng cách ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn với khách hàng để lấy kinh phí làm dự án.

Tuy nhiên, khi dự án không được cơ quan chức năng cấp phép do chưa xây dựng cơ sở hạ tầng thì các chủ đầu tư này tìm đủ mọi cách để né tránh, thậm chí ôm tiền bỏ chạy khiến nhiều khách hàng lao đao. Thông qua mua đất nền, căn hộ tại các dự án, người dân, khách hàng rất dễ bị lừa bởi tin vào những lời quảng cáo hoa mỹ của các chủ đầu tư, đơn vị phân phối và đặc biệt là các “cò đất”.

Trong khi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có dự án sẵn sàng cung cấp thông tin về chủ đầu tư, quy mô dự án, chủ trương đầu tư… thì người mua không mấy quan tâm. Dẫn đến tình trạng sốt đất như thời gian gần đây rất dễ xảy ra những hệ lụy như tranh chấp, khiếu kiện đất đai, nợ nần và nhiều vấn đề phát sinh khác... Việc này cũng ảnh hưởng đến việc giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án trên địa bàn.

Trên thực tế, nhu cầu về đất ở của người dân trong huyện Đức Hòa không cao đến mức dẫn đến cơn sốt đất hiện nay. Qua nắm bắt, người đến tìm mua chủ yếu từ thành phố Hồ Chí Minh, trong đó nhiều người đầu cơ gom đất để chuyển nhượng kiếm lời.  Từ thực trạng giá đất tăng chóng mặt như thời gian qua, nhiều người dân địa phương đã xin chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Tuy nhiên, việc chuyển đổi đất nông nghiệp hiện phải thực hiện theo trình tự thủ tục và được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. 

Ban Pháp luật

Nguồn : Kinh doanh & Pháp luật

Tin Liên quan

Tags : dự án lừa đảo Long An đất nền

Tin Nhà đất tiếp theo

Tin Nhà đất mới nhất