Thứ Tư , 21:14, Ngày 18/09/2019

Gia đình và pháp luật

Đừng để có một vụ Thủ Thiêm thứ hai ở Nha Trang - Khánh Hòa

Về yêu cầu UBND tỉnh Khánh Hoà thu hồi đất dự án khu dân cư sinh thái Vườn Tài để khấu trừ vào tiền đầu tư xây dựng tuyến đường giao thông số 74 lộ giới 35 m còn nhiều vấn đề cần xem xét lại.

Theo thông báo số 438/TB-UBND ngày 19/7/2017 Kết luận của UBND tỉnh về dự án Khu dân cư sinh thái Vườn Tài tại xã Vĩnh Hiệp và xã Vinh Trung, thành phố Nha Trang, UBND tỉnh chỉ đạo: “Sở kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với các sở: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, UBND thành phố Nha Trang và các đơn vị có liên quan kiểm tra năng lực tài chính của Công ty TNHH Phúc Hậu Tứ Hải và các nội dung có liên quan theo báo của Công an tỉnh Khánh Hòa tại văn bản số 326/PC46 ngày 04/7/2017, tham mưu xử lý thu hồi dự án theo đúng trình tự quy định”.

Khu vực đường 74, khu phức hợp - nhà ở.

Những sai phạm của chủ đầu tư

Theo UBND tỉnh, quá trình thực hiện dự án (từ tháng 9/2011 đến tháng 8/2012) cho thấy: Việc thành lập Công ty TNHH Phúc Hậu Tứ Hải làm chủ đầu tư dự án, bản chất chỉ nhằm để huy động vốn đầu tư từ Úc thông qua hình thức ủy quyền từ Công ty TNHH Thương mại Quang Thanh. Sau đó, Công ty TNHH Thương mại Quang Thanh đã thực hiện các thủ tục liên quan đến dự án bằng hình thức từ Công ty TNHH Phúc Hậu Tứ Hải ủy quyền lại. Việc làm trên không đúng về đại diện ủy quyền được quy định tại Điều 139 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra, việc thay đổi mục tiêu đầu tư từ khu dân cư sinh thái sang khu đô thị mới tuy đã được UBND tỉnh thống nhất tại một số văn bản, nhưng đây chỉ là về mặt chủ trương. Về pháp lý, chủ đầu tư đã không thực hiện các thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư là sai quy định. Do đó, việc chuyển đổi mục tiêu trên, UBND tỉnh không công nhận vì không có căn cứ pháp lý. Việc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp, thay đổi trụ sở… tuy không thay đổi pháp nhân nhưng nhà đầu tư không làm thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư là sai quy định.

Với việc dự án chậm tiến độ hơn 3 năm (từ tháng 12/2013 đến tháng 3/2017), nhà đầu tư đã vi phạm quy định trên giấy chứng nhận đầu tư đã cam kết với UBND tỉnh. Tuy nhiên, trong giai đoạn này chỉ có việc kiểm tra thời điểm tháng 8/2013 xác định khối lượng đền bù đạt 80%. Ngoài ra, không có sự kiểm tra nào của các cơ quan chuyên môn của tỉnh để kịp thời tham mưu UBND tỉnh xử lý theo luật định. Trách nhiệm chính thuộc về chủ đầu tư và có phần trách nhiệm của Sở KH-ĐT trong việc không tham mưu kịp thời để UBND tỉnh xử lý việc vi phạm của nhà đầu tư về chậm tiến độ thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

Đối với dự án Trung tâm Thương mại - Khu nhà ở liền kề Phước Lợi được UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào năm 2011, cho Công ty TNHH Thương mại Quang Thanh (nay là Công ty Cổ phần Bất động sản Quang Thanh) làm chủ đầu tư. Tính đến tháng 7/2018, chủ đầu tư được UBND tỉnh ban hành quyết định cho thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất là 30.794,9 m2; phần diện tích còn lại 12.705 m2 (chiếm 30% nhu cầu của dự án) chưa thỏa thuận được.

Quản lý đầu tư tuyến đường giao thông số 74

Từ năm 2011 – 2012, căn cứ các Tờ trình của Nhà đầu tư, UBND tỉnh đã ban hành 04 văn bản số 1024/UBND-XDNĐ ngày 09/3/2011, 6550/UBND-XDNĐ ngày 30/11/2011, 963/UBND-XDNĐ ngày 02/3/2012 và 5297/ UBND-XDNĐ ngày 24/9/2012 cho phép Công ty TNHH Thương mại Quang Thanh được đầu tư xây dựng tuyến đường giao thông số 74 lộ giới 35 m, đưa vào tổng mức đầu tư và khấu trừ vào tiền sử dụng đất dự án của Nhà đầu tư, kể cả dự án khu dân cư sinh thái Vườn Tài.

Việc UBND chủ trương đầu tư tuyến đường và khấu trừ vào tiền sử dụng đất dư án của Nhà đầu tư là “chưa phù hợp” vì chủ đầu tư dự án Khu dân cư sinh thái Vườn Tài là Công ty TNHH Phúc Hậu Tứ Hải (Được cấp Giấy chứng nhận đầu tư ngày 19/01/2012) không phải là Công ty TNHH Thương mại Quang Thanh. Mặt khác tại thời điểm này Công ty TNHH Thương mại Quang Thanh chỉ thực sự triển khai dự án duy nhất là Trung tâm thương mại – Khu nhà ở liền kề Phước Lợi.

Ngoài ra việc cho phép chi phí tuyến đường (vốn ngân sách) được đưa vào tổng mức đầu tư thuộc dự án của Nhà đầu tư (ngoài ngân sách) là không phù hợp, tuy nhiên qua thanh tra cho thấy Nhà đầu tư không thực hiện chủ trương này. 

Đồng thời không có quyết định cụ thể giao chủ đầu tư tuyến đường, dẫn đến việc triển khai trình tự, thủ tục quản lý đầu tư tuyến đường có bản chất vốn đầu tư  của Nhà nước có nhiều sai sót trong việc không thực hiện đúng các quy định của Nhà nước theo Luật xây dựng năm 2003, Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình đối với các dự án sử dụng ngân sách Nhà nước. Nhà đầu tư tự ý triển khai thi công tuyến đường khi không đầy đủ thủ tục quy định, do đó chi phí thi công một số hạng mục của tuyến đường số 74, công ty tự chịu trách nhiệm.                                          

Đánh giá của các chuyên gia pháp lý về các vấn đề trên 

Về Kết luận thanh tra số 12681/KL-UBND ngày 12/12/2018 của UBND tỉnh Khánh Hoà có nội dung yêu cầu thu hồi và giao cho chủ đầu tư là Công ty CP Bất động sản Quang Thanh phần đất mà nhà đầu tư không thoả thuận được với người dân, chúng tôi đã tham vấn ý kiến của rất nhiều luật sư và các chuyên gia pháp lý. Phần lớn các ý kiến đều cho rằng dự án khu dân cư sinh thái Vườn Tài của Công ty TNHH Thương mại Quang Thanh không thuộc các dự án được nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Luật sư Vũ Văn Tính, đoàn luật sư thành phố Hà Nội cho rằng: “Theo Điểm d Khoản 3 điều 62 Luật Đất đai quy định, Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp “Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng”. Ngoài ra điều kiện tiên quyết để thu hồi đất dự án là phải được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.

Như vậy, bất kỳ dự án nào không phải khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới và không trong danh mục các dự án được HĐND tỉnh phê duyệt thì không được phép thu hồi đất”.

Ngoài ra, rõ ràng không có sự chấp thuận của HĐND tỉnh đối với việc thu hồi đất cho dự án Khu đô thị sinh thái Vườn Tài, vì theo Nghị quyết số 13/NQ-HĐND ngày 10/12/2014 trên trang congbaokhanhhoa.gov.vn. Nghị quyết này không thấy nêu việc thu hồi đất cho dự án khu đô thị sinh thái Vườn Tài. Trong Mục B nhóm các dự án ngoài ngân sách Nhà nước của nghị quyết có ghi “Đường số 74, Xã Phước Đồng” diện tích cần thu hồi 1.60 ha. Như vậy có thể hiểu rằng, HĐND chỉ cho phép thu hồi diện tích đất 1,60 ha để phục vụ cho việc triển khai dự án Đường 74 chứ không cho phép thu hồi diện tích đất để thực hiện dự án khu đô thị sinh thái Vườn Tài.

Về ý kiến cho rằng đã có sự chấp thuận của HĐND tỉnh đối với việc thu hồi đất cho dự án Khu đô thị sinh thái Vườn Tài theo Nghị quyết số 13/NQ-HĐND ngày 10/12/2014, bởi vì nghị quyết này có nhắc đến tuyến đường giao thông số 74 lộ giới 35 m. Mặt khác tuyến đường này lại được giao cho Công ty TNHH Thương mại Quang Thanh làm chủ đầu tư và như vậy công ty được khấu trừ tiền sử dụng đất dự án Khu dân cư sinh thái Vườn Tài.

Lập luận trên là chưa phù hợp bởi lẽ nếu có việc Công ty TNHH Thương mại Quang Thanh được giao thực hiện dự án xây dựng  tuyến đường giao thông số 74 lộ giới 35 m, đổi lại công ty được khấu trừ tiền sử dụng đất dự án khu dân cư sinh thái Vườn Tài thì phải có một hợp đồng được ký giữa UBND tỉnh và công ty. Bởi lẽ đây thuộc dự án theo hợp đồng BT, một dạng hợp đồng đổi đất lấy hạ tầng.

Tại thời điểm năm 2015 thì việc tiến hành dự án theo hợp đồng BT phải được tiến hành theo đúng quy định của Nghị định số 108/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2009  về đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng – kinh doanh – chuyển giao, hợp đồng xây dựng – chuyển giao – kinh doanh, hợp đồng xây dựng – chuyển giao (“NĐ 108”).

Như vậy căn cứ để Công ty TNHH Thương mại Quang Thanh được quyền khấu trừ tiền sử dụng đất dự án khu dân cư sinh thái Vườn Tài để đổi lấy việc đầu tư xây dựng tuyến đường giao thông số 74 lộ giới 35 m phải là một hợp đồng dự án được lập và ký kết giữa UBND tỉnh Khánh Hoà. Mặt khác hợp đồng dự án giữa UBND tỉnh Khánh Hoà và nhà đầu tư phải được lập theo đúng trình tự thủ tục quy định tại NĐ 108, nếu không sẽ bị vô hiệu.

Hay nói cách khác nếu không có một hợp đồng dự án được lập và ký kết hợp pháp thì Công ty TNHH Thương mại Quang Thanh không thể yêu cầu UBND tỉnh Khánh Hoà thu hồi đất dự án khu dân cư sinh thái Vườn Tài để khấu trừ vào tiền đầu tư xây dựng tuyến đường giao thông số 74 lộ giới 35 m.

Do vậy, Báo đề nghị UBND tỉnh Khánh Hòa cần xem xét lại dự án khu đô thị sinh thái Vườn Tài để tránh lập lại một vụ Thủ Thiêm thứ hai tại Khánh Hoà.

Báo sẽ cử phóng viên theo dõi sự việc và thông tin tới bạn đọc.

Nhóm PV

Nguồn : Kinh doanh & Pháp luật

Tin Liên quan

Tags : thu hồi khánh hòa khu sinh thái

Tin Nhịp cầu bạn đọc tiếp theo

Tin Nhịp cầu bạn đọc mới nhất